PROCESO EJECUTIVO HIPOTECARIO – Objeción al avalúo comercial / AVALÚO CATASTRAL- Si no es acorde con el valor real del inmueble puede presentarse el avalúo comercial / AVALÚO COMERCIAL- Para su presentación no es requisito fundamental la manifestación expresa y literal de que el avalúo catastral no es idóneo, la única exigencia impuesta es la presentación del peritaje.
TESIS: “De conformidad con la citada norma, si bien se ofrece la facultad a las partes de determinar el valor del bien mediante el correspondiente certificado catastral, aumentando la suma allí indicada en un 50%, ello con el objeto de hacer más ágil el trámite, lo cierto es que también otorga la posibilidad, en caso de no estimarlo idóneo, de presentar un dictamen obtenido a través de profesionales especializados o de un avaluador de la lista de auxiliares de la justicia, tal como ocurrió en este caso (…)
(…)Descendiendo al caso concreto, tenemos que el ejecutante al considerar que el precio del inmueble en cuestión, establecido en el certificado catastral expedido por el IGAC, esto es, $34.884.000, no se encontraba acorde con el valor real del mismo, presentó avalúo realizado por un profesional especializado en la materia, quien al elaborar un estudio de las circunstancias especiales del predio, las condiciones en que se encuentra, ubicación, vías de acceso, servicios con los que cuenta, entre otros factores, estimó que su valor asciende a los $603.500.000, el cual fue aprobado por el Juez de instancia.
En torno a los reparos realizados por el apelante, es fundamental indicar que si bien el artículo 516 de nuestro Estatuto Adjetivo Civil permite la presentación de un avalúo comercial, cuando aquél sobre el cual se determina el impuesto predial no se considera adecuado, lo cierto es que no se constituye en un requisito la manifestación expresa y literal de que aquél no es idóneo, pues basta con la radicación del segundo, para entender que la voluntad del ejecutante es que sea éste último el que se tenga en cuenta por parte del Operador Judicial (…)
Así las cosas, lo indicado por el señor SERRANO CASSALINS conllevaría a un formalismo extremo, como consecuencia del cual, si se aportara el avalúo comercial pero no se expresara que el catastral no es idóneo, aquél no podría tenerse en cuenta, lo cual a todas luces se aparta del espíritu de la norma, y constituye una interpretación errada, pues no se acompasa con lo que allí se consignó, teniendo en cuenta que la única exigencia impuesta es la presentación del peritaje.”
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IDONEIDAD DEL AVALÚO DE BIENES INMUEBLES- La idoneidad depende, ante todo, de su correspondencia con el precio real del inmueble hipotecado y no, simplemente, de la posibilidad de cubrir la suma adeudada y de satisfacer al acreedor / IDONEIDAD DEL AVALÚO DE BIENES INMUEBLES- Frente a una amplia diferencia entre el valor catastral y el comercial del inmueble, el Funcionario se encuentra facultado para aprobar el segundo.
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